Все о техническом подполье — определение, высота, отличие от подвала. Тепло в подвальном помещении

По внешнему виду цокольный и подвальный этажи очень похожи, однако сильно отличаются по назначению и отношению к уровню земли. Далее мы расскажем:

• в чем отличие между подвалом и цоколем;
• чем отличается их назначение;
• из каких материалов делают стены таких этажей;
• как выполняют гидроизоляцию;
• как утепляют такие стены;
• как выполняют наружную и внутреннюю отделку;
• какие варианты использования подвального и цокольного этажа являются наиболее популярными.

Чем подвал отличается от цоколя

Отличие между подвалом и цоколем прописано в двух документах: СНиП 31–02–2001 «Дома жилые одноквартирные» и СНиП 2.08.01–89* «Жилые здания». Разница между цокольным и подвальным этажом лишь в высоте уровня земли – цоколем считаются помещения, в которых уровень земли приходится менее чем на половину высоты комнаты, а подвалом те комнаты, где уровень земли соответствует половине или больше высоты помещения. Поэтому в цокольном этаже можно вставить относительно высокие окна, а в подвальных помещениях приходится довольствоваться низкими широкими окошками. Это единственное техническое отличие между подвальным и цокольным этажом, ведь материал и технология стен, способы отделки и гидроизоляции для них одинаковы.

Чем отличается назначение цокольного и подвального этажей

Основное назначение подвальных этажей и помещений – это разнообразные кладовки и подсобки, а также места прокладки коммуникаций. Ведь там невозможно сделать нормальное естественное освещение, поэтому их трудно приспособить к каким-то иным нуждам. Цокольные же помещения и этажи можно использовать в качестве жилых помещений, кухонь, мастерских и так далее. Ведь высота от земли до потолка позволяет сделать там хорошее естественное освещение, поэтому днем можно обойтись без искусственной подсветки. Кроме того, часть стены, находящаяся под землей, снижает общие теплопотери помещения, ведь ее от воздуха отделяет слой земли. Поэтому подвальные комнаты и этажи легче отопить, чем цокольные и, тем более жилые. Даже в цокольных комнатах, не говоря о подвальных, уровень проникающего с улицы шума гораздо ниже, чем в жилых, при одинаковой звукоизоляции, это тоже влияет на их назначение.

Из каких материалов делают стены цокольного и подвального этажей

Для стен этих этажей даже в деревянных домах используют кирпичи, различные виды блоков и монолитный бетон. Это связано с сильным давлением грунта, который может деформировать деревянные стены. Кирпичи и блоки укладывают на цементном растворе, кроме того, каждый четвертый или пятый ряд усиливают уложенной по периметру арматурой. Такое усиление повышает прочность стен, благодаря чему даже сильное давление грунта никак не вредит им.

Гидроизоляция

При строительстве цокольных или подвальных этажей необходима тройная гидроизоляция:

• между грунтом и фундаментом;
• между фундаментом и стеной этажа;
• между стеной этажа и стеной дома.

Отказ от гидроизоляции в любом из мест приведет к появлению капиллярного эффекта – влага по тонким порам в материале стен будет подниматься и сможет пропитать весь дом, после чего в стенах появится плесень. Кроме того, в домах с неутепленным фундаментом и цоколем/подвалом, стены цокольного или подвального этажа желательно утеплить снаружи по всему периметру, иначе во время дождей и при повышении температуры воздуха грунт, а следом за ним и стена, будут намокать. Для гидроизоляции используют рубероид, толь или битум.

Первые два материала режут на полоски и прокладывают между разделяемыми элементами, а битум нагревают до жидкого состояния, затем выливают на нижнюю разделяемую поверхность. Для гидроизоляции подземную часть стены цокольного/гаражного этажа обмазывают жидким битумом, который эффективно защищает ее от влаги. Также можно использовать цементные растворы жидкого стекла, которые по эффективности не уступают битуму, но не требуют нагрева, поэтому менее опасны в работе.

Утепление

Цокольные и подвальные этажи утепляют только снаружи, потому что внутреннее утепление приводит к выпадению конденсата и повреждению материала, из которого сделана стена, однако в холодных регионах встречается и двухстороннее утепление. Чаще всего в качестве утеплителя подземной части использую твердый пенопласт, который легко выдерживает давление грунта. Его крепят с помощью клея на цементной основе и анкерных гвоздей, которые забивают в предварительно просверленные отверстия, благодаря чему затраты на оборудование и материал минимальны. Также можно утеплять находящуюся ниже уровня грунта стену с помощью вспененного полиуретана. Материал и оборудование для такого утепления обходятся очень дорого, поэтому их покупают в двух случаях:

• при очень больших объемах работ;
• есть возможность сдавать оборудование в аренду или утеплять стены на других объектах.

Утепление надземной части выполняют так же, как и утепление остальных стен дома. Утепление подземной части цокольного/подвального этажа желательно наносить поверх гидроизоляции, это увеличит защищенность дома. Исключение составляет утепление вспененным полиуретаном, ведь после полимеризации вещество образует прочную водонепроницаемую скорлупу, проникающую в наружные поры кирпича, камня и других стройматериалов.

Наружная и внутренняя отделка

Наружная отделка защищает цоколь/подвал от осадков и перепадов температур, поэтому под ней нередко устанавливают утепление. Во многих домах стена цокольного или подвального этажа заметно толще несущих, поэтому во время дождя выступающие части намокают гораздо сильней. Чтобы защитить цоколь/подвал, необходимо отвести от них воду, поэтому на границе со стеной дома устанавливают козырьки. Иногда толщину стены цокольного этажа делают равной толщине несущей стены дома, поэтому можно использовать одинаковую внутреннюю отделку, благодаря чему не придется ставить козырек.

В южных регионах утепляют только дом, поэтому, когда толщина стен первого и подвального/цокольного этажей одинакова, наружная отделка создает ступеньку, на которой даже небольшой козырек создает эффективную защиту от дождя. Ведь площадь цокольной/подвальной стены гораздо меньше площади стены дома, поэтому даже небольшой козырек отводит большую часть воды, из-за чего цоколю/подвалу достается гораздо меньше осадков. Внутренняя отделка цокольного/подвального этажей напрямую зависит от того, как их собираются использовать. Если там планируются технические помещения, то можно обойтись максимально дешевой отделкой без всяких изысков. Если же там будут жилые или подсобные помещения, то их можно отделать очень красиво.

Варианты использования цокольных и подвальных помещений

В этом разделе мы расскажем о наиболее интересных вариантах использования подвальных и цокольных помещений, а также о различных способах их отделки.

Несмотря на маленький размер окон и их не очень удачное расположение, подвальное помещение можно использовать в качестве мастерской. Ведь недостаток естественного света компенсируется электрическим освещением, а большие размеры позволяют не только удобно все обставить, но и втиснуть туда множество полезного оборудования.

Благодаря тому, что большая часть помещения находится ниже уровня земли, в нем проще поддерживать оптимальную для хранения вина температуру. Во время летней жары земля защитит погреб от излишнего нагрева, а зимой сохранит от переохлаждения, поэтому затраты на поддержание нужной температуры будут минимальны.

Даже подвальное помещение можно приспособить под комнату отдыха. Полноценно жить в ней не получится из-за недостатка естественного освещения, но для отдыха в обед или пересменку такая комната вполне подойдет. Слабый приток свежего воздуха через маленькие форточки можно компенсировать принудительной вентиляцией, благодаря чему в комнате можно будет комфортно отдыхать.

Даже в частных домах непросто выделить большое помещение для тренажерного зала, ведь чем больше общая площадь дома, тем выше затраты на его строительство или покупку. В цокольном или подвальном помещении свободного места достаточно, а слабый приток воздуха через маленькие окошки компенсируется системой принудительной вентиляции. Такая комната не отнимает полезную площадь у дома, но приносит много пользы.

Разместить бассейн на жилом этаже дома довольно сложно из-за высоких требований к гидроизоляции, а также необходимости выделить много свободного места. В цокольном или подвальном этажах гидроизоляцию необходимо выполнять вне зависимости от назначения помещений, поэтому достаточно лишь сделать ее немного качественней. Кроме того, цокольный/подвальный этаж расположен под всем домом, поэтому несложно выделить подходящее помещение и разместить в нем бассейн.

Недостаток свободного помещения в доме нередко вынуждает искать новое место для кухни. Хорошую кухню можно сделать в подвальном или цокольном помещении. Оно отсечено от основного дома, поэтому во время готовки запахи не будут проникать в жилые комнаты, а с недостатком свежего воздуха справится принудительная вентиляция. К тому же такая кухня будет находиться рядом с кладовкой, благодаря чему не придется далеко бегать за продуктами.

Если по каким-то причинам сделать нужное количество спален в доме не получилось, на помощь придут цокольный или подвальный этажи. Проводить все свободное время в такой комнате неуютно из-за недостатка естественного освещения, но ночью его и не требуется. А с дефицитом свежего воздуха, вызванного малым размером окон, справится система принудительной вентиляции.

Вывод

Подвальные и цокольные этажи открывают огромный простор для творчества, ведь они расположены под жилыми помещениями и занимают большую площадь. Прочитав статью, вы узнали о том, чем отличается подвал от цоколя, как можно использовать оба вида помещений и увидели различные примеры оформления комнат в цокольном/подвальном этаже.

Строительные материалы

Пётр Кравец

Время на чтение: 3 минуты

А А

Техподполья представляют собой помещения в нижней части дома, где проложены коммуникации и размещено инженерное оборудование. Это своего рода технический этаж, который находится по землей.

Для жилых домов характерно обустройство подвалов, чердачных пространств или площадей между этажами строения.

Разница, чем отличается техническое подполье от подвалов, может оказаться существенной для владельца дома. Подполье не учитывается при кадастровом осмотре и оценке, и, следовательно, не облагается налоговой базой.

Для того, чтобы понять, чем техническое подполье от подвала отличается, необходимо основательно изучить юридическую сторону вопроса, нормативы, используемые техническими инспекциями при оценке помещений дома.

Определение технического этажа

На основании утвержденного проекта дома, где указаны все параметры и характеристики помещений, оборудуется техническое подполье. К слову, технических помещений в жилом многоквартирном доме может быть довольно большое количество. Под них отдают чердаки, подвалы или пролеты между этажами строения.

Для типовой многоэтажки под подполья отдают пространства под первым этажом или их соединяют с подвалом. Если количество этажей больше девяти, то дополнительно можно оборудовать чердачное пространство.

Если этажность больше шестнадцати, то наличие технического этажа через каждые 50 метров является обязательным условием. Это связано с контролем напора под гидростатическим давлением в системах водоснабжения и отоплении.

Все технические этажи разграничивают с жилой частью дома, размещая в них оборудование для обеспечения нормальной жизнедеятельности всех квартир с их коммунальными потребностями.

Типовым оборудованием являются трубы для подачи воды и тепла, канализационные стоки, бойлерные, электрощиты, вентиляционные шахты, насосы и кондиционеры, машинные секторы для обслуживания лифтов.

Высота подбирается по оборудованию, которое будет размещено, но не менее установленных законом норм. Вся нагрузка от работы агрегатов и приборов должна также быть рассчитана по проектной документации.

Коммунальные системы и коммуникации располагают в нижней части строения, или же под крышей. Шум от работы может вызывать дискомфорт проживающих в доме, а также вибрацию, которая негативно отразится на самочувствии собственников квартир.

Необходимо проводить качественную звукоизоляцию, оснащать амортизационными системами поддержки оборудования, устанавливая под них специализированные материалы для поглощения вибраций.

Весь технический этаж и оборудование относятся к общей собственности каждого из жильцов дома. Но доступ должен быть предоставлен и управляющей компании, к которой прикрепляется дом на обслуживание. Такой используемый этаж запрещается передавать в собственность одному владельцу недвижимости в доме.

Регламентирующие документы

Все правила по вводу и эксплуатации жилых домов прописаны в следующих документах:

• 1989 год – СНиП 2.08.01 – указывает правила и нормы для любых строений, где проживают люди;
• В 2001 году разработан и утвержден СНиП 31.02, регламентирующий помещения в одноквартирных домах;
• 2009 год – СниП 31.06 для зданий общественного назначения, граничащих или размещенных в жилых строениях;
• 2003 год – СниП 31.01 – эксплуатация домов многоквартирного фонда. В 2011 году были внесены некоторые поправки, номер изменился на 54.13330.

Размерность технических этажей

Требования к габаритам технического этажа прописаны в СНиП 2.08.01-89, которые касаются жилых строений. Указывается, что чердак при техническом его использовании, может быть не менее 1,6 метра с проходом в 1,2 метра по ширине. Некоторые конфигурационные особенности позволяют уменьшить высота до 1,2, а ширину до 0,9 метра.

Подвалы, в которых размещают коммуникации и отопление с водоснабжением, должны иметь 1,8 метра по высоте. В местах, где используются огнеупорные материалы этот показатель можно менять до 1,6 метра. Весь технический этаж делят на части перегородками, что связано с пожарной безопасностью.

Размер одной секции может достигать 500 квадратных метров. Все сотрудники обслуживающей дом организации должны иметь круглосуточный беспрепятственный доступ к таким помещениям.

Высота подполья и его обустройство

СНиП 31.01 (2003 год) определяет техническое подполье как пространство для использования исключительно коммуникационного трубопровода, без обустройства под жилое помещение.

• Высота техподполья должна составить от 1,6 метра, если же прокладывают транзитный трубопровод, то высоту делают от 1,8 м;
• Должен быть организован проход, не менее 1,2 метра в ширину, что необходимо для обслуживания оборудования и его контроля;
• Дополнительно делают проходные отверстия для труб, обычно это проводится в перегородках помещения, учитывая изоляционные слои;
• По всему проходу делают искусственное освещение, включать которое нужно у самого входа;
• Для того, чтобы пробираться через трубопроводы необходимо оснастить их деревянными мостиками;
• В помещении должна быть удобная дверь и безопасная лестница;
• Из-за сырости и конденсата необходимо использовать обработанную от коррозии арматуру.

Для удобства проведения ремонтных работ трубопровода необходимо оснастить подполье монтажными проходами в стенах, в торцах дома. Размер должен быть не менее 0,9*0,9 метра. Это делается для того, чтобы при демонтаже труб не было необходимости разрушения всей стены дома.

Требования к вентиляции

В помещения под землей должен поступать постоянный свежий воздух. Это обустраивается при помощи дверных и оконных проемов, а также используя каналы для вытяжки воздуха. Обязательно наличие продухов подвала, что уменьшит образование конденсата и обезопасит помещение от возникновения пожара.

Каждая отдушина должна быть 0,2*0,2 м на расстоянии 0,4 м от пола. Общее количество делается таким, чтобы площадь всех вентиляционных отдушин была не менее 1/400 всей площади дома.

Необходимо обустройство изолированных секций с сухим воздухом, где делается приточно-вытяжная вытяжка. Доступ в такие помещения должен быть беспрепятственным для регулярных осмотров.

В зимнее время подвалы содержат при пятиградусной положительной температуре, не допуская охлаждения ниже ноля. Влажность воздуха при этом не может быть более 60%. Для устранения теплопотерь в подвале необходимо делать изоляцию каждой трубы материалами, сохраняющими тепло. Также утепляют все поверхности стен и перекрытий.

При появлении конденсата необходимо обустройство дополнительных слоев гидроизоляции, тщательное проветривание через окна и двери с решетками, чтобы не допустить проникновения внутрь животных или посторонних лиц.

Отличие подвала от техподполья

Подвал считается этажом дома и считается в кадастровом учете. Наличие подвала в доме позволяет расширить полезную площадь, сделать или жилое помещение, или кладовку.

Подвалы можно сдавать в аренду, если никто из жильцов-собственников не возражает. В этом их существенное отличие от техподполья, которые совмещают с подвальным помещением или строят отдельно. Согласно СНиП подполья такого плана предназначены только для проведения коммуникаций и трубопроводов.

Нормы для подпольев указывают высоту от 1,8 метра. Для противопожарной безопасности требуется не менее 2 метров. Но если изучить правила, то можно узнать, что все помещения высотой в 1,8 метра не считаются этажами и отличаются тем, что учитываются в площади дома, соответственно, не облагаются налоговой базой.

Удобно при строительстве технического этажа его разместить в подвале и сделать сектор технического подполья для коммуникаций.

Уязвимости в техподпольях

Высокая влажность подземных помещений приводит к появлению влаги на полу и прочих поверхностях. Это вызывает гниение досок, ржавчину на металлических элементах и портит теплоизоляцию труб. Если сделан недостаточный дренаж, то возможно и подтопление подвала.

ПОДВАЛ

ПОДВАЛ

2. Помещение под первым этажом, ниже уровня земли, употр. для различных хозяйственных нужд или для жилья. «Вода вдруг втекли в подземные подвалы.» Пушкин . Держать дрова в подвале. Обитатели подвалов и чердаков.

3. Специальное помещение, обычно ниже уровня земли, для хранения вин. Подвалы винодельческих совхозов.

4. Нижняя часть газетной страницы, отделенная поперечной чертой для помещения отдельной статьи (спец.).

Толковый словарь Ушакова . Д.Н. Ушаков. 1935-1940 .

Смотреть что такое "ПОДВАЛ" в других словарях:

Подпол, склеп, подполье, подвальчик, погреб Словарь русских синонимов. подвал подпол, подполье Словарь синонимов русского языка. Практический справочник. М.: Русский язык. З. Е. Александрова. 2011 … Словарь синонимов

ПОДВАЛ, а, муж. 1. Помещение в здании, расположенное ниже уровня земли. Тёмный п. Хранить что н. в подвале. 2. перен. Статья во всю нижнюю часть газетного листа. Фельетон занял целый п. | прил. подвальный, ая, ое. Толковый словарь Ожегова. С.И.… … Толковый словарь Ожегова

- «ПОДВАЛ», СССР, АЗЕРБАЙДЖАНФИЛЬМ, 1990, цв., 95 мин. Мелодрама. После долгих лет женщине так и не удалось сохранить семью. Она с болью смотрела на то, как муж, архитектор по образованию, губит свою жизнь бездельем и тоской. Не выдержав скуки… … Энциклопедия кино

подвал - Помещение, расположенное под всем зданием или под частью его ниже планировочной отметки земли [Терминологический словарь по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР)] Тематики здания, сооружения, помещения EN basementcellar DE Keller FR… … Справочник технического переводчика

У этого термина существуют и другие значения, см. Подвал (значения). Подвал Подвал (здание) самая … Википедия

Сущ., м., употр. часто Морфология: (нет) чего? подвала, чему? подвалу, (вижу) что? подвал, чем? подвалом, о чём? о подвале; мн. что? подвалы, (нет) чего? подвалов, чему? подвалам, (вижу) что? подвалы, чем? подвалами, о чём? о подвалах В здании… … Толковый словарь Дмитриева

Завалить подвал. Жарг. мол. Замолчать. Максимов, 136 … Большой словарь русских поговорок

подвал - ПОДВАЛ1, в зн. сказ. Приходить, заходить. Давай сегодня ко мне подвал. От подваливать, подвалить … Словарь русского арго

подвал - ПОДВАЛ1, а, м Помещение, расположенное ниже уровня земли, под первым этажом, предназначенное для различных хозяйственных нужд (хранения продуктов и т.д.) или жилья. В подвале жильцы дома соорудили кладовки. ПОДВАЛ2, а, м Часть сооружения,… … Толковый словарь русских существительных

подвал - Вены области паха. Весь подвал уже заколот. Жаргон наркоманов … Cловарь современной лексики, жаргона и сленга

Книги

• Подвал , Р. Лэймон. В этом выпуске "Библиотеки ужасов" вас ждет встреча с героями захватывающего триллера известного американского писателя Р. Лэймона "Подвал" . Спасаясь от преследования своего бывшего мужа -…

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Помещения МКД и возможные правовые режимы

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

Общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб-
ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
-самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

Разъяснения Конституционного суда

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Позиция Президиума ВАС

Подвальное помещение дома не является техническим по определению

Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

Ключевой момент:

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

Признаки «технического подполья»

Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве.

Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

Ключевой момент:

Техническим признается подвал:
- спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
- оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;
- не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, - Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008.

Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев.

Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, - Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:

Ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;
-ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;
-смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;
-грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение - обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него.

Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).

Подвальное помещение - самостоятельный объект недвижимости

В Постановлении № 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541 1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз - указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Ключевой момент:
Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления № 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т. д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 № КГ-А40/14250 10.

К сведению:
Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).

Относительно размещения в подвальных помещениях - самостоятельных объектах недвижимости - инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008 указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Челябинского областного суда в Постановлении от 24.11.2010 № 44 Г-99/2010. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ № 3020 1 ). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам - «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.

Подвальное помещение - самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение - обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6) , не могут находиться в общей долевой соб-
ственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Техподполье ‒ это помещение в подземной части дома, в котором прокладываются коммуникации и размещается оборудование. Иными словами – это технический этаж, расположенный в нижней части дома. В целом в жилых домах техническим этажом может быть подвал, чердак или пространство между надземными этажами.

Подвальное помещение считается техподпольем только в том случае, если оно соответствует действующим строительным нормам и правилам (СНиП) на момент возведения дома. Определение техподполья даётся в СНиП для жилых зданий.

Почему существует это отличие и в чём разница для владельца? Техническое подполье не учитывается при кадастровой оценке, а следовательно, не облагается налогом, как жилое помещение. Чтобы понять устройство технического этажа и отличие подвала от подполья, следует изучить нормативы, которые используют в БТИ при оформлении постройки.

Что такое технический этаж?

Техническое помещение оборудуют на основании утверждённого проекта дома. Его расположение зависит и от общего количества этажей. Таких помещений бывает несколько, если квартир в доме много.

Технический этаж может занимать:

• подвал;
• чердак;
• пространство между жилыми этажами.

В стандартном девятиэтажном доме технические подполья делают под первым этажом или соединяют подполье с подвалом. Если этажей больше, дополнительно оборудуют технический чердак. Очень высокие строения, в которых больше шестнадцати этажей, должны иметь технические этажи через каждые 50 м. Это позволяет контролировать гидростатический напор в трубах водоснабжения и отопительных системах.

Технические этажи отделены от жилой части дома. В них размещают оборудование для обслуживания коммунальных потребностей жильцов:

• бойлерные;
• трубы водоснабжения;
• отопительные системы;
• канализации;
• магистральные сети электрооборудования;
• электрические щиты;
• насосы;
• вентиляционные сети;
• системы кондиционирования воздуха;
• машинные отделения для лифтов.

Высота технического этажа соответствует высоте оборудования, которое в нём предполагается размещать (но при этом не должна быть меньше установленных норм). Нагрузка от работы инженерного оснащения рассчитывается на основе нормативных документов.

Помещение для размещения оборудования может располагаться в нижней части дома, под крышей или между этажами.

Поскольку работа коммунальных систем создаёт шум и вибрацию рядом с квартирами, технический чердак или техподполье должны быть звукоизолированы. Техническое помещение, расположенное между этажами, оснащают амортизирующими системами, а под оборудование кладут упругие материалы для дополнительного поглощения вибрации.

Технический этаж и оборудование в нём является коллективной собственностью всех жильцов дома. Доступ к нему имеет ЖЭК или другая обслуживающая организация. Функциональный технический этаж не может быть полностью передан в собственность одному из владельцев квартир.

Основные документы

При строительстве, оформлении и эксплуатации технических этажей используют нормы, закреплённые в таких документах, как:

• СНиП 2.08.01 от 1989 года для жилых строений;
• СНиП 31-02 от 2001 года для одноквартирных жилых домов;
• СНиП 31-06 от 2009 года для общественных зданий, которые находятся в одном строении с жилыми;
• СНиП 31-01 от 2003 года для многоквартирных жилых домов (актуализированная редакция СП 54.13330 2011 года).

Размеры технических этажей

Требования к техническим помещениям обозначены в СНиП 2.08.01-89 относительно жилых зданий. Так, высота технического чердака должна быть минимум 1,6 м, а ширина его прохода ‒ 1,2 метра. На некоторых участках допускается уменьшение высоты до 1,2 м и ширины ‒ до 0,9 м.

Высота подвала, в котором размещаются трубы отопления и водоснабжения, должна быть не меньше 1,8 м, а на участке, где используются невозгораемые материалы, высоту можно уменьшить до 1,6 м.

По правилам противопожарной безопасности технический этаж делится перегородками на секции до 500 кв. м, или же в пределах каждой секции жилого дома с несколькими подъездами.

Обслуживающий персонал должен иметь свободный доступ к любому участку коммуникаций.

Высота техподполья и его оснащение

В СНиП 31-01-2003 даётся определение для технического пространства в подвале жилого дома, которое используется исключительно для коммунальных систем и оборудования и не считается частью жилого пространства.

1. Техническое подполье в высоту не должно быть менее 1,6 м (в случае наличия транзитных трубопроводов – не менее 1,8 м).
2. Оно должно иметь сквозной проход шириной 1–1,2 м для контроля оборудования и ремонтных работ.
3. Помимо основного прохода для персонала, в перегородках отсеков делаются отверстия для трубопроводов с учётом изоляции.
4. Вдоль прохода должно быть равномерное искусственное освещение с выключателем у входа.
5. Для перехода через трубы отопления и водоснабжения делают деревянные настилы с мостками.
6. Помещение оборудуется лестницей и дверью, которая открывается наружу.
7. Поскольку в техподполье образуется сырость, и на стенах оседает конденсат, следует использовать арматуру с повышенной устойчивостью к коррозии.

Для последующего ремонта или замены труб технические подполья в торце должны быть оснащены монтажными отверстиями, размер которых 90 х 90 см. Внешние монтажные отверстия заделывают таким образом, чтобы при возникновении потребности их можно было вскрыть, не нарушив целостность стены.

Вентиляция в техническом подполье

В технические помещения должен регулярно поступать свежий воздух через вытяжные каналы и окна. Согласно СНиП в техподполье жилого многоквартирного дома обязательно делаются продухи для циркуляции воздуха, уменьшения конденсата и в целях противопожарной безопасности.

Нормативы предписывают делать вентиляционные отверстия суммарной площадью не меньше 1/400 площади самого подвала или техподполья. Отверстия размещают симметрично с обеих сторон дома. Рекомендуется делать продухи примерно 20 х 20 см на высоте 30‒40 см от уровня внешней отмостки фундамента.

Примеры устройства продухов.

Также в технических подпольях делают сухие изолированные камеры с оборудованием для приточно-вытяжной вентиляции. К ним обеспечивают доступ для проведения инспекции и ремонта.

Зимой в подвалах и техподпольях поддерживают температуру воздуха не ниже 5 °C, при этом относительная влажность должна быть не больше чем 60–70%. Чтобы устранить потери тепла в техническом подполье утепляют стены и перекрытия. Делается обмотка отопительных и водопроводных труб теплоизоляционными материалами.

Если на оборудовании в техподполье появляется излишек конденсата или плесень, нужно сделать дополнительную гидроизоляцию и осуществить проветривание через двери и окна, установив на них защитные решётки. В глухих стенах выбивают как минимум по два продуха на каждую секцию с двух сторон фундамента.

Отличие техподполья от подвала

Подвал классифицируется как этаж и учитывается при кадастровой оценке дома. За счёт подвала можно расширить жилое помещение или сделать в нём кладовую. В отличие от техподполья, подвальное помещение многоквартирного дома разрешается сдавать в аренду для бизнеса при условии согласия всех жильцов.

Техническое подполье может быть совмещено с подвалом или же строится само по себе. В СНиП даётся определение техподполья, согласно которому это помещение в нижней части здания, которое предназначено исключительно для оборудования и коммуникаций.

В редакциях СНиП 31-06-2009 для общественных зданий указывается, что высота подполья должна быть не меньше 1,8 м в проходе для обслуживающего персонала. Для соблюдения правил противопожарной безопасности высота пространства, где размещаются электросети и трубы, должна быть не менее 2 м.

Однако, если оценивать помещение согласно нормам СНиП 31-01-2003 для жилых домов, техподполье высотой до 1,8 м не считается этажом и не облагается налогом. Такой пункт следует учесть застройщикам малоквартирных и частных домов, не объединённых с общественными зданиями общим подвалом.

При строительстве технический этаж со сложным крупногабаритным оборудованием можно разместить в подвале и сделать техподполье для коммуникаций.

Уязвимые места в конструкции техподполий

В техническом подполье может сохраняться высокая влажность, вследствие чего появляется влага в полу и на стенах фундамента. Ржавеет арматура, разрушается деревянный настил и теплоизоляционная обмотка труб. При недостаточном дренаже техподполье может затапливать.

Протечка, требующая немедленного ремонта.

Во время ремонта и реконструкции технического подполья следует обратить внимание на такие проблемы, как:

• недостаточная циркуляция воздуха в помещении;
• неисправность вентиляционных систем, вследствие чего появляются сырость и плесень;
• разрушение теплоизоляции и гидроизоляции на трубах, что становится причиной коррозии;
• пришедшие в негодность детали электропроводки;
• неэффективные и засорённые дренажные системы;
• просадка фундамента и опор под сантехническими коммуникациями;
• зазоры между фундаментом и отмосткой с внешней стороны, через которые в техподполье проникают осадки.

Иногда в процессе реконструкции требуется:

• увеличить высоту помещения;
• установить дополнительные опоры для оборудования;
• сделать проемы в несущих стенах;
• сделать коллекторы для сбора осадков и обустроить осушающие каналы.

Эти работы проводятся по предварительно утверждённому строительному плану.